|
【 第一幕墻網(wǎng) 】
內(nèi)容主線：二、三線城市在經(jīng)濟(jì)增長和增長方式的轉(zhuǎn)變下，將逐步成為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點(diǎn)，未來20年，房地產(chǎn)市場的重大機(jī)會將出現(xiàn)在我國的二線、三線城市，中國的二、三線城市也將成為建筑門窗幕墻企業(yè)開拓市場的重心。 從現(xiàn)狀看，國家固定投資中房地產(chǎn)投資的比重為20-40%，是50余個產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)，2009年全年房地產(chǎn)投資43065億元，同比增長19.9%，占城鎮(zhèn)固定投資的22.2%，貢獻(xiàn)率為17.1%，僅次于制造業(yè)。2010年1-2月份我國房地產(chǎn)開發(fā)投資3144億元，增長31.1%，在城鎮(zhèn)固定投資中，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率為31.05%，居于首位。 西部空間 中國的二線、三線城市房地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會主要來自經(jīng)濟(jì)增長和增長方式的轉(zhuǎn)變。 過去10年，原本是中國經(jīng)濟(jì)'洼地'的廣大西部地區(qū)，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動下，已快速崛起。據(jù)溫家寶總理在西博會致辭中引用的權(quán)威數(shù)據(jù)：2000-2008年，西部地區(qū)生產(chǎn)總值從1.66萬億元增加到5.82萬億元，年均增長11.7%。固定資產(chǎn)投資由6111億元增加到3.58萬億元，年均增長22.9%。這幾項(xiàng)主要指標(biāo)增速均高于全國平均水平。2009年，西部增長速度明顯高于東部。 從現(xiàn)實(shí)看，西部面積占全國的70%，人口占30%，經(jīng)濟(jì)總量占20%。從目前國家經(jīng)濟(jì)增長方式看，已從過度依賴投資增長轉(zhuǎn)向消費(fèi)需求增長，從過度依賴外需轉(zhuǎn)向內(nèi)需，因此西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間最大。 從土地、人口看，西部有更大的增長空間，有一個很重要的問題就是中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)方式的轉(zhuǎn)變，就是從過分依賴投資增長的增長方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕揽績?nèi)需，這一點(diǎn)讓我們看到了西部的發(fā)展機(jī)會，而東部的經(jīng)濟(jì)增長在去年已有明顯的放緩。 從長遠(yuǎn)來看，中國的對外貿(mào)易環(huán)境在慢慢轉(zhuǎn)變的時候，更多的要靠內(nèi)需，而拉動內(nèi)需很顯然要靠西部，這是一個方面。其次，就是要素成本的比較優(yōu)勢、市場空間的規(guī)模在促使產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。最近，internet上海工廠整個要搬到成都來，3000多人的就業(yè)機(jī)會就自然會轉(zhuǎn)移到成都，這是一種代表性的趨勢，就是說這種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)空間以及基礎(chǔ)優(yōu)勢都是一種持續(xù)優(yōu)勢。這種轉(zhuǎn)移是國家協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展的主要方式，就是在東部先富裕起來的基礎(chǔ)上，開始對中西部進(jìn)行更多的投入，這兩方面的轉(zhuǎn)化促進(jìn)了西部經(jīng)濟(jì)的增長。 城市化進(jìn)程 中國房地產(chǎn)增長的主要原因就是城市化進(jìn)程，一是城市人口的增加，二是平均收入水平的提高，而在東部地區(qū)，東部的一線城市(北京、上海、廣州、深圳等一線城市)，其城市化水平已經(jīng)達(dá)到85%-90%，增長空間很小。 中國西部的二線城市城市化平均水平是45%，如重慶高一些是48%，成都是45%，這樣的水平離城市化城市水平75%至少還有20-30個百分點(diǎn)的增長空間，也就是說中國城市化的進(jìn)程在東部基本上已經(jīng)走完了，需要在西部形成一個高峰時期，每年將超過一個百分點(diǎn)的速度增加在西部二線、三線城市的城市化發(fā)展進(jìn)程中。 一方面是房地產(chǎn)市場的實(shí)際需求，另一方面是城市化進(jìn)程的加快以及人們收入的提高，所形成對房產(chǎn)需求的成倍增長。所以，二線、三線城市房地產(chǎn)的一個很重要的支撐點(diǎn)就是城市化進(jìn)程的加速發(fā)展。 城市擴(kuò)張 在東部，尤其沿海地區(qū)，城市面積不斷擴(kuò)大，就如從廣東惠州到東莞城市連成片。再看西部，城市面積的擴(kuò)張還 有非常大的空間，就像我們看見的成都、西安、重慶都是最近幾年城市交通軌道增長最大的城市，軌道的擴(kuò)張使得土地供應(yīng)有了更大的空間，這就是西部與東部地區(qū)一個很重要的差別。據(jù)了解，西部近年房地產(chǎn)投資增長超過40%，銷售增長超過30%。 政府有一個很重要的政策重點(diǎn)就是極度地擴(kuò)大住房保障體系的供應(yīng)鏈以及其在整個住房體系中所占的百分比。如政府規(guī)定新出讓的住宅用地70%土地要用在保障性住房，包括普通商品房上，而中西部有更多的低收入人群，對保障性住房的需求量很大，所以這一政策對中西部地區(qū)的城市擴(kuò)張有很大的促進(jìn)作用。 城市帶動 從珠三角到長三角再到環(huán)渤海，國家的發(fā)展戰(zhàn)略始終圍繞城市群在轉(zhuǎn)變。成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)已成為中西部最重要的增長極，包括陜西關(guān)中、甘肅天水也被列入經(jīng)濟(jì)區(qū)的國家戰(zhàn)略，也就是說整個經(jīng)濟(jì)增長新的機(jī)會，會在這些城市群出現(xiàn)。與西部其他地區(qū)相比，這些城市群的發(fā)展勢頭更足。如最近幾年西部地區(qū)增長最快的內(nèi)蒙古，其最有代表性的城市就是鄂爾多斯，但鄂爾多斯就是靠煤炭、靠資源開發(fā)取得高速的爆炸性增長的，這種增長是不可持續(xù)的。 而以成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)為代表的城市群，是以城鄉(xiāng)配套、統(tǒng)籌配套為特征并以城市為基礎(chǔ)的，它有很好的城市福利，有很好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，它產(chǎn)生的這種可持續(xù)增長的利益會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于內(nèi)蒙古這種靠資源開采的增長方式。 從城市看，全國除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市外，其余40個二線、三線城市中，重慶、成都、西安市已成為二線城市的領(lǐng)頭羊。 從經(jīng)濟(jì)增長指數(shù)和房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)看，中國40個二線、三線城市中，重慶、成都、西安已成為中國西部地區(qū)的主要城市，它們有較過去更快的經(jīng)濟(jì)增長速度。重慶、成都、西安過去5年平均GDP增長速度分別為13.2%、13.7%和13.6%，增速快于10.8%的全國平均水平，并且高于北京與上海的12.0%和12.1%。而城市商品住宅比例重慶僅為11.%、西安為14%、成都為19%、昆明為20%，遠(yuǎn)低于東部城市。 從二線、三線城市經(jīng)濟(jì)增長指數(shù)和房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)方面我們看到：一方面經(jīng)濟(jì)增長很快，城市化速度也很快，使這些城市有很大的購買力和購買需求。另一方面它的商品住宅價格又很低，而且很多人都想改善居住條件，這樣商品房就有很大的需求。 增長潛力 2008年重慶的房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅次于北京、上海，其次是廣州，隨后是成都。 2009年，強(qiáng)大的增長潛力使得重慶房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。重慶市政府公布：09年房屋交易為全國第二高，年增114%。 成都09年的房屋交易年增90%，西安房地產(chǎn)市場09年年增67%，交易額年增77%。 西安近5年的房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)合增長率高達(dá)38%，在27個城市中位居首列。 典型的增長型城市發(fā)展階段表現(xiàn)為：有清晰的城市發(fā)展戰(zhàn)略和強(qiáng)有力的政府執(zhí)行力，吸引大量企業(yè)居民和非企業(yè)居民進(jìn)入，產(chǎn)生強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力和房地產(chǎn)需求。以成都作為典型的增長式為例： 從寫字樓看，綜合甲級寫字樓總量、吸引企業(yè)進(jìn)入的數(shù)量和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、銀行業(yè)進(jìn)入的情況、商業(yè)環(huán)境質(zhì)量、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育程度等因素，成都和重慶都是全中國二線城市中最具潛力的城市。 由于成都是非常典型的'國際現(xiàn)代田園城市'，發(fā)展戰(zhàn)略非常清楚，他會吸引大量的企業(yè)居民和非企業(yè)居民的進(jìn)入。比如成都的這種住房的需求，大約每年50%是外地人購買，這是二線城市領(lǐng)頭羊的特點(diǎn)。 成都建設(shè)'世界現(xiàn)代田園城市'進(jìn)一步完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這將對成都周邊第二圈層和第三圈層城市發(fā)展有很大的助推，使其取得很好的發(fā)展。 從全國來看，擁有得天獨(dú)厚的生態(tài)旅游資源的城市在西部，西部通過航空、高鐵、城際鐵路等交通的改善，能夠極大地去發(fā)掘自身的價值。一個旅游島的概念就讓整個三亞的房價成倍數(shù)地往上增長。在大理生態(tài)資源環(huán)境資源最好的地區(qū)，房子已經(jīng)賣出天價。在那些城市、那些人里面，他們可以用最好的資源去和最好的企業(yè)以及最有才藝的個人或機(jī)構(gòu)進(jìn)行交換，而那種可持續(xù)發(fā)展是最好的不破壞資源的發(fā)展。我們看到中國的西南地區(qū)有很多非常獨(dú)特的生態(tài)旅游資源也存在一個新的價值發(fā)展。 相對而言，西南地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展相對滯后，房地產(chǎn)泡沫化程度也相對較小，與一線城市上海、深圳、廣州、北京相比，二線、三線城市房價增長水平要低些。從房價增長和經(jīng)濟(jì)增長來看，二線城市增長很快。人均收入的快速增長，使得二線城市房價有很大的上升空間。 從房地產(chǎn)資金成本上來看，二線城市市場泡沫化程度相對較低，中央政府也意識到這點(diǎn)，房地產(chǎn)不是一刀切的問題，每個城市每個區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展情況是不一樣的，所以，中央的政策是遏制部分城市房價過快增長的趨勢，這給中西部二線城市提供了更好的發(fā)展機(jī)會。 縱觀國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的走勢，我個人認(rèn)為'未來20年房地產(chǎn)重大機(jī)會在于二線、三線城市，更突出的機(jī)會在西部發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域中心城市'。 因此，對于與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展唇齒相連的建筑門窗幕墻企業(yè)，應(yīng)該有這種前瞻性的眼光，應(yīng)該在二線、三線城市加大力度，這將有利于新市場的成長。 |
