張宏偉：綠色住宅或因“限購”望而卻步

住建部5月31日表示，根據(jù)近日發(fā)布的《"十二五"建筑節(jié)能專項(xiàng)規(guī)劃》，金融機(jī)構(gòu)可對購買綠色住宅的消費(fèi)者在購房貸款利率上給予適當(dāng)優(yōu)惠。

而在之前不久，財(cái)政部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部兩部門聯(lián)合對外發(fā)布《關(guān)于加快推動(dòng)我國綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見》，該文件確定了2012年高星級綠色建筑的財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)：二星級綠色建筑每平方米建筑面積可獲得財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)45元，三星級綠色建筑每平方米獎(jiǎng)勵(lì)80元。此外，中央財(cái)政還將支持綠色生態(tài)城區(qū)建設(shè)，對符合條件的綠色生態(tài)城區(qū)給予資金定額補(bǔ)助，資金補(bǔ)助基準(zhǔn)為5000萬元。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉(博客)認(rèn)為，從長期性的角度而言，這些定向的產(chǎn)業(yè)性鼓勵(lì)措施的出臺(tái)利于綠色建筑的發(fā)展，但短期內(nèi)來講，市場反應(yīng)并不會(huì)太好。其主要原因就是現(xiàn)有的綠色建筑項(xiàng)目中，尤其是商品住宅項(xiàng)目中多數(shù)以中高端市場定位為主，這些項(xiàng)目由于受到以限購、限貸為主調(diào)控政策的影響，其成交量并不為好，政策面的因素導(dǎo)致這些綠色建筑項(xiàng)目的銷售陷入困境。即使當(dāng)前政策對于綠色建筑的開發(fā)企業(yè)、購房者給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼，但是，這些補(bǔ)貼顯得相對微不足道，購房者不會(huì)因?yàn)橛辛死�率補(bǔ)貼就有了“房票”資格，開發(fā)商也不會(huì)因?yàn)橛辛诉@些獎(jiǎng)勵(lì)措施而資金面寬裕，銷售會(huì)更加通暢。

此外，由于綠色建筑增加使用了相關(guān)“恒溫、恒濕、恒氧”及節(jié)能等方面的設(shè)備設(shè)施，綠色住宅的房價(jià)往往要比周邊同類住宅價(jià)格高，綠色建筑現(xiàn)在基本上屬于改善型需求類產(chǎn)品，對于普通大眾來講還是一件“奢飾品”。

從當(dāng)前調(diào)控政策走向而言，微調(diào)政策基本上圍繞定向“刺激剛需”入市而來。只要政策并沒有偏向投資性和改善需求，政策調(diào)控的大局仍然是偏向以“自住需求”為主，這些政策也都不為過。政策的導(dǎo)向上短期內(nèi)還沒有偏向鼓勵(lì)改善型需求入市，因此，房價(jià)相對較高面積相對較大的綠色建筑項(xiàng)目的市場銷售量遲遲沒有得到明顯改善。

政策對于綠色建筑的定向產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì)并沒有在市場效果，也就是市場銷售量上沒有得到明顯的改善，市場短期內(nèi)不認(rèn)可這類產(chǎn)品的面市，開發(fā)商沒有得到應(yīng)有的投資回報(bào)，那么開發(fā)企業(yè)誰還會(huì)繼續(xù)進(jìn)行綠色建筑 的開發(fā)呢？

從實(shí)際的市場表現(xiàn)來看，由于這樣的常態(tài)化的調(diào)控措施的繼續(xù)執(zhí)行，一些綠色建筑開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始“轉(zhuǎn)型”，筆者了解，個(gè)別從事科技住宅、綠色建筑的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始著手進(jìn)行普通剛需的產(chǎn)品研發(fā)，在產(chǎn)品線上也開始“多元化”，盡可能規(guī)避由于樓市調(diào)控而帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。如果以限購、限貸為主的樓市調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，“綠色住宅”或因“限購”望而卻步。

因此，對于以改善型需求為主的綠色建筑產(chǎn)品，當(dāng)前“限購”政策是否還針對這樣的產(chǎn)品繼續(xù)施行，也是值得我們思考的問題。